物业管理说明及物业管理服务要求

物业管理说明及物业管理服务要求

　　(一)、招标项目范围

　　xx县x局智能化xx中心位于经济开发区xx大道北侧，xx东侧，办公区13530.5平方米，地下室6355.8平方米，有智能化xx中心、xxx服务中心、xx中心、xxx中心、xx中心、xx区、“xx之家”，另有场内道路及小型广场，xx中心分南北两个区域，分别设置进出大门，并有电梯4部，食堂就餐人数约120人，第二年及第三年院内所有绿化保养等内容，招标人不组织现场勘踏，潜在投标人自行前往勘踏。

　　(二)、招标管理内容

　　场区日常安全管理(含门卫)，公共区的卫生保洁(楼道、走道、会议室、卫生间、洗浴间、办案区、“xx之家”、地下室、院内道路及广场等，个人办公室除外)，“xx之家”需配厨师及相应工作人员，较为稳定的就餐情况为，中午约120人(节假日，双休日据情确定)，晚上约10人(特殊情况另定)，早上约10人(值班人员)根据需求由中标人与业主商定。场区内水电维护、维修(损坏部件需更换的报业主审定另作结算)，地源热泵冷暖系统管理与维护。

　　(三)、物业管理人员及服务要求

　　1、项目人员

　　关于人员配置是招标人向中标人提出的基本配置要求，中标人可根据需要自行安排，但不得低于招标人配置要求。项目负责人1人;“xx之家”配厨师1名，切配员1名，工作人员4名;办公区保洁员8名，水电工1名，地源热泵冷暖系统管理员1名，保安员10名，第二年及第三年配备1名绿化养护管理人员。

　　2、项目负责人要求：

　　(1)政治合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录;

　　(2)负责整体项目运营，对具体工作进行监督、检查、指导，并能与业主单位积极沟通配合;

　　(3)负责项目安全检查及预防突发性事件处理，对各项安全事故要有预见性，避免各类事故发生;

　　(4)对突发事件，能合理安排，调动人员安排，能保证各项管理服务工作稳定无误;

　　(5)负责项目人员思想教育，做好员工之间的沟通，协调各项工作间的矛盾;

　　(6)负责制定各项规章制度并报业主单位审核;

　　(7)负责第二年及第三年的电梯维保、运行(投标报价中自行考虑，共4台电梯);

　　3、保安管理服务

　　人员素质要求：

　　(1)政治合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录;

　　(2)接受过专业训练，业务熟练，机智勇敢;

　　(3)精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。男性，50周岁以下。

　　工作岗位职责：

　　(1)负责楼内外公共部位秩序维护;负责消防、监控、安全等相关各项工作;

　　(2)负责整个区域内车辆秩序的管理，指挥各类车辆有序停放进出;

　　(3)负责出门大件物品、进门不明物品的查验;

　　(4)管辖区域内的24小时巡逻;

　　(5)预防火灾、偷盗等事件发生，如出现因安保人员玩忽职守，导致发生安全事故，中标人承担相应责任;

　　(6)完成招标人交办的其他工作(如搬运零星物品等)

　　服务要求：

　　(1)按规定统一着装，举止文明，符合礼节;语言礼貌，态度热情;

　　(2)保证正常的办公秩序井然有序，不受任何干扰和影响，无吸烟、大声喧哗、推销、叫卖、携带宠物等现象;

　　(3)确保整个区域内无火灾、无治安事件、无安全隐患;

　　(4)有应急事件处理计划预案和措施，保证本区域公共财产不受损坏和损失;

　　(5)指挥各种车辆慢速行驶，按照划定区域停放，无乱停乱放现象;

　　(6)设施设备的巡视，应留有巡视记录并归档。

　　4、保洁服务

　　人员素质要求：

　　(1)品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录;

　　(2)接受过专业训练，业务熟练;

　　(3)五官端正，仪表大方;

　　(4)精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。男性， 50周岁以下;女性，50周岁以下;

　　工作岗位职责：

　　(1)办公室外的会议室、等候区、阅览室、接待室、电梯、楼梯间、走道、停车场等公共场所的日常卫生保洁、垃圾整理收集和清运，保持整洁干净，确保随时使用;

　　(2)办公大楼周边道路的日常卫生保洁、垃圾收集;

　　(3)会议室等窗帘的定期清洗更换，会议室座椅套需定期清洗;

　　(4)每年清洗一次窗户玻璃;

　　(5)负责卫生间的清洁用品(如洗手液、卫生球等)的更换;

　　(6)制定办公区公共部位消杀制度，定期灭除害虫;

　　(7)完成招标人交办的其他工作;

　　服务要求：

　　(1)配有相关保洁设备，保洁用具、消毒水、除臭剂等物品均由中标人自行承担(报价自行考虑);

　　(2)服务大厅、走道灯公共区域每天上班前打扫，并在正常工作时间内不间断保洁;保持墙面、天花板、门窗、踢脚线等部位的清洁，每天开窗通风，保持空气清新，搞好环境卫生;

　　(3)要保持卫生间卫生洁具、墙面、地面、玻璃上的清洁、无异味、地面无积水;

　　(4)各个服务大厅、卫生间、楼道、走廊灯公共部位需制定保洁巡视制度，垃圾桶需清倒2次/日，保持无杂物、无污痕、无尘挂;

　　(5)周边道路每天清扫，保持道路干净整洁，无垃圾、无杂物;

　　(6)建筑物的入口门厅、服务大厅、楼道等公共部位及物业区域内道路整洁，无堆放杂物的现象;

　　(7)(3米以上为高位)：大理石、花岗石材质部分(含墙、柱、地面)清洗打蜡2次/年;不锈钢材质部位(含楼道扶手、电梯门等)日常保洁，另视污染程度使用护理剂;

　　(8)场区内垃圾外运由中标人负责;

　　(9)完成招标人交办的其他工作;

　　5、水电服务：

　　(1)保证场区水电运行正常，发生故障及时维修，不得出现长时间影响办公现象(小故障须在一小时内解决)。

　　6、地源热泵冷暖系统服务：

　　(1)地源热泵冷暖系统运行期间派专人进行管理和维护;

　　7、“xx之家”食堂服务要求;

　　人员要求：

　　(1)品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录;

　　(2)接受过专业训练，业务熟练;

　　(3)五官端正，仪表大方;

　　(4)精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。男性， 50周岁以下;女性，50周岁以下;

　　工作岗位职责：

　　(1)负责食堂按时按量可以就餐;

　　(2)严格遵守《食品卫生法》，并把相应责任落实到人，确保食堂卫生及饮食安全，杜绝食物中毒事件发生，否则后果由中标人承担;

　　(3)负责厨房内物品、餐具以及各种设备的保管养护及使用工作如水、电、气、切配菜、灶具使用等工作，确保不得发生安全事故;

　　(4)并组织好开餐及收尾等相应工作，维持就餐秩序等工作;

　　(5)做好厨房内部及餐厅相关卫生工作，须及时清理锅、灶、台、桌面、台凳、餐具、地面、墙面、冰箱(柜)等相应工作并按照要求做好消毒、杀菌等相应工作，每周定时清洁门窗、风扇、灯管及下水系统;

　　服务要求：

　　(1)相关服务人员须做好个人卫生及统一着装，不得出现随地吐痰、不按规定着帽(头发须放进帽子里)、严禁吸烟等相关卫生工作;

　　(2)不得浪费水、电、气、食材等，须严格管理，不得出现随意浪费等现象，业主随机抽查，如发现，将予以处罚。

　　(3)每日前一天联系业主确定就餐人数及就餐状况，并制定就餐计划报业主审核，保证菜肴品种及数量且保证水平及质量;

　　(4)生、熟食品加工及盛放，必须做到分开，熟食必须用专用器具盛放;

　　(5)食品清理时必须做到把腐烂部分去除清理干净，但不得铺张浪费，须确保食品安全，大米淘洗须剔除砂粒清理干净等，变质食材不得加工，并向业主汇报;

　　(6)做好调料辅材及肉食、蔬菜等保管工作，并爱护公共财物，做好用具、工具等保管工作;

　　(7)日常使用用具、设备及就餐人员使用餐具等必须做好清理消毒工作;

　　8、第二年及第三年的绿化养护要求：

　　(1)要熟悉园区绿化布局和责任区域的职责范围,以及花草树木的品种和数量,掌握花草树木的生长习性及养护管理以便采取相应栽培管理方法;

　　(2)按规定要求,对植物进行整形修剪,调节和控制植物生长,开花和结果;

　　(3)根据植物的特性、气候和土壤水分的变化规律来决定浇水量和次数;

　　(4)根据植物种类、生长阶段、土壤状况进行针对地施肥,并对不同植物采取不同的施用方法;

　　(5)每月对园区植物进行一次病虫害防治,提高社区环境质量;

　　(6)根据植物生长状况和要求进行不定期修剪,保证绿化的整齐美观;

　　(7)正确并熟练使用园林机械,并做好园林机械的保养工作确保不得发生安全事故;

　　(四)、投标报价说明及相关要求

　　1、报价说明

　　400万元最高限价为三年物业管理费用，物业管理费由xx县公安局交通管理大队统一管理，本项目合同一年一签，实行物业费按月考核后支付，税费由乙方自理，乙方提供正式发票。

　　2、报价内应含有项：

　　(1)物业日常运作费用，环境保洁材料及损耗费;秩序维护工作中物品折旧费;维修人员工具折旧费用;

　　(2)人员工资成本费用;(投标人报价中，人员工资不得低于xx县职工最低工资标准并按规定缴纳各类社会保险，xx县人社局对xx县人员最低工资及五险进行调整时，人员工资和社保按标准作相应调整，未能按以上要求编制投标文件和报价的将作为无效投标处理。)

　　(3)公司管理费和税金;

　　(4)本项目履约保证金为中标价的10%，(如果招标人对日常物业管理有不满意和提出意见的地方，每次1000元罚款，直接从履约保证金中扣除。如果三年内物业管理工作完成较好，招标人评价满意，无重大问题和意见，履约保证金将按规定退还给物业公司。)

　　3、相关要求

　　(1)服务期3年，合同一年一签，合同期内如遇社保等政策性原因，费用不予调整;

　　(2)各项服务内容需分项报价，评标时以总价计算;

　　(3)中标方需按投标文件人员配备上岗，如不能按照投标文件所配置人员上岗，招标人将终止合同;

　　(五)、物业人员配备

　　由中标的物业管理公司自行制定物业管理方案，配备人员需满足本项目所有的工作需求，不得刻意缩减人数，如果交办工作未完成好，将进行一定的处罚。

　　六、投标人中标后应遵守以下条款

　　1、在管理期间，创新工作方法，提高物业管理水平;

　　2、综合满意率达85分以上;

　　3、物业企业服务范围内重大安全责任率为零;

　　4、物业人员要严格遵守招标人规定的保密制度;

　　5、中标方，必须提供物业管理检查考核标准，并接受招标人监管考核;

　　6、中标方需完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作;

　　7、中标方在管理和服务期间未能得到招标人满意，经整改不到位的，招标人有权提前终止合同;

　　8、投标方中标后，对所服务项目不得另外分包(有约定的除外);

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